民泊への改築の進め方

民泊へのリフォーム需要が増えています。

近年急増する外国人観光客のための宿泊施設不足により、注目を集めている「民泊」ですが、空き部屋を魅力的な物件へと生まれ変わらせることで、より高稼働率・高単価な物件へ、と考え、物件のリフォーム・リノベーション需要が増えています。

民泊物件において重要なのは「内装」です。外国人旅行者が写真に撮りたくなるような内装であったり、他にはない付加価値をつけることで、稼働率のアップにもつながります。

 

改築の進め方

① 地域条例をチェックし、合法的に運営が可能であることを確認する

② 地域周辺の収益率・稼働率をチェックする

③ 高収益が見込める改築の見積もりを取る

④ 改築が完了したら、営業許可を取得する

民泊を合法で運営するために要件を確認する重要性

合法民泊を運営するためには、法令などの条件を確認しなくてはなりません。せっかく改築をしても民泊の運営が禁止されている地域では、運営出来なかったという問題が発生する可能性もあるからです。

建築コンシェルジュでは、行政書士との連携により、法令のチェック、収益のあがるリフォームの提案、また民泊の申請にいたるまでワンストップでご提供させていただくことができます。

 

3階以上または200㎡以上で必要な構造・設備

廊下の壁

客室床面積の合計が200㎡以上の階の廊下の幅は、両側居室の場合は1.6m、片側居室の場合は1.2mが必要です。

耐火建築物等要求

3階建以上又は2階の部分のうち旅館等の用途に供する部分の合計が 300 ㎡以上の場 合は、建物を耐火建築物にすること。

居室から直通階段までの距離と設置数

主要構造部が準耐火構造又は不燃材料の場合は50m以下、その他の場合は30m以下が求めらます。また主要構造部が準耐火構造又は不燃材料の場合の宿泊室200㎡超えの階、その他の場合の宿泊室100㎡超えの階には2つ以上の直通階段を設置することが求められます。

準耐火構造の間仕切り壁

防火上主要な間仕切壁を準耐火構造とし、小屋裏又は天井裏に達するようにすること。

内装の制限

耐火建築物の場合は3階以上の床面積が300㎡以上、準耐火建築物の場合は2階の床面積が300㎡以上、その他の場合は床面積が200㎡以上のとき、居室及び避難経路の内装仕上げを難燃材料等とすること。

非常用照明の設置

居室及び避難経路(廊下、階段等)に非常用の照明装置を設置すること。

避難階段の設置

5階以上の階には避難階段を設置すること。

排煙設備の設置

延面積 500 ㎡超の場合、排煙設備を設置すること。排煙設備は建築基準法上の設置基準と消防法上の設置基準が異なり、両方を満たす必要があります。

その他の民泊許可を受ける場合の注意点

・道路に接する敷地が路地上部分のみの建築物は、用途変更ができません。

・用途変更の際に、既存の建物が建築基準法の規定に適合していない場合は、違法部分を解消しなければいけません。

・火気使用がある場合は換気設備の設置が必要です。

・宿泊施設の建物の出口から、道などに通じる敷地内通路は幅1.5m以上の通路を確保しなければなりません。

・窓のない居室は区画する壁などを耐火構造または不燃材料にする必要があります。このとい客室以外にも休憩室や厨房も含まれます。

・増改築や大規模な修繕・模様替えを行う場合は、接道規定や構造規定に適合させる必要があります。

・リフォームのみの場合でも、建築基準法に基づく手続きが必要な場合があります。

 


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