入居率の下がったアパートやマンションを一棟まるごと合法民泊に変えて、収益を改善するビジネススキームです。アパートを現行法の合法民泊に用途変更可能か、お問い合わせが増えています。民泊新法を前提に今のグレー民泊はビジネスとして相当厳しく、365日運営できる合法民泊に変更を考えたい。中でも木造アパートは運用ではリバレッジが高いようです。
現行の旅館業法で営業許可が降りる宿泊施設を指します。
その時のチェックポイントは、
①用途地域
②防火地域
③敷地形状
④確認申請・完了検査済証
⑤延べ面積・階数
⑥建物配置と部屋の位置
⑦水回り
です。
【①用途地域のチェック】
各自治体の都市計画図で住居専用地域ではないこと。文教地区にないことを確認します。
敷地に複数の用途地域がかかる場合は、面積の多い用途を見ます。
文教地区は第1種・第2種がありますが、どちらも旅館業の許可は下りません。
それと工業地域でないこと。アパートなど建築基準法でいう共同住宅は、工業地域に建設できますが、宿泊施設はできません。
【②防火地域のチェック】
同じように都市計画図で防火地域・準防火地域をチェックします。
敷地が防火地域内にあると、すでに確認申請はクリアしていると思われますので問題ないでしょう。
一方、準防火地域にあると共同住宅は、3階建て延べ面積1500㎡以下なら、準耐火建築物で基準を満たしますが、宿泊施設が3階にあると耐火建築物にしなくてはならなくなり、条件が厳しくなります。木造を準耐火構造から耐火構造に変えるには、骨組だけ残して骨組みを石膏ボードで覆いなおすことになります。
東京都では、宿泊施設の2階の床面積が400㎡以上だと、同じように耐火建築物にしなくてはなりません。
【③敷地形状のチェック】
敷地が道路に接する長さによって建てられる延べ面積が制限されます。東京都では共同住宅も宿泊施設も同じ制限です。
同じく東京都では、旗状（路地状）敷地には共同住宅も宿泊施設も基本的には建設できません。建設を可能な条件は、路地部分の幅が10m以上で敷地面積が1000㎡未満と、スケール感が違います。
【④確認申請・完了検査済証のチェック】
共同住宅が確認申請を済ませているか、完了検査を受けているか、それぞれ確認申請済証と完了検査済証で確認することができます。しかし、それらをお持ちになられている方はごくまれです。
それら済証がない場合、役所に確認申請や完了検査の記録は残っていますので確認できます。建築確認申請の受付け窓口になっている建築課や建築審査課・建築指導課などで、建物の住所を言えば調べてくれます。当時の建築主の名前が合っていれば間違いありません。必要があればその記録を「台帳記載事項証明書」として有料で発行してもらえます。
完了検査を受けていない場合、確認申請図書があれば、その通りに建築されているか確認することが求められます。建築物の一部を破壊して構造計算をやり直すこともあります。確認申請図通りにできていなければ、図面通りに再現させてから、用途変更の図面を作り確認申請することになります。
確認申請図もなく完了検査も受けていない場合は、確認申請図面の復元作業を行うことになります。自治体には平成19年6月以前の確認申請書は保管されていませんが、消防には防火対象物の届出の図面が保管されている場合があります。確認申請図ほどの詳細ではありませんが建物の形状と構成を知る事ができます。その場合所管の消防署を窓口に、本庁に開示請求します。開示が認められれば2週間くらいで図面の写しが発行されます。個人情報に関わる部分は黒塗りになります。
【⑤延べ面積・階数のチェック】
用途変更する面積が100㎡を越えると確認申請が必要になります。今は完了検査が銀行融資の条件になっていますので完了検査は受けるようになっていますが、かつては確認申請を出しても、確認申請と違う建物を建てて完了検査も受けないままというケースがありました。
先の「②防火地域のチェック」でも記したように、木造3階建ては民泊には厳しいので、3階部分は用途変更しないでそのまま共同住宅にしておくか、もしくは住宅やSOHOなど別の用途を考えることができます。ただし、民泊と動線を分けるとか、民泊に関係ない人の立ち入りをチェック・防止できることが条件になります。その見方・考え方はそれぞれの保健所と協議になります。
用途変更が100㎡以下であれば、確認申請の提出は不要ですが、その建物が建築基準法を満たしていることを建物所有者が確認する必要が生じます。確認申請が不要だから違法建築が認められることではありません。運営中に事故などが起きた場合、建物に違法性があれば所有者にも責任が及ぶことを前提にしています。確認申請を行わなくても消防設備と避難については消防署と協議になります。ご注意を。
【⑥建物配置と部屋のチェック】
東京都では窓先空地と言われる災害時の避難のための屋外通路を確保しなればなりません。共同住宅は各住戸からの避難に対し、宿泊施設でも簡易宿所の場合のみ宿泊室からｎ避難が求められます。旅館やホテルは求められていません。ポイントは共同住宅は住戸から、簡易宿所は宿泊室から、避難計画の違いがあります。
その通路幅は共同住宅が住戸等の床面積の合計によって1.5m~4.0mに対し、簡易宿所は宿泊室の合計で1.5m~2.0mが求められます。共同住宅よりも条件がゆるくなっています。
もし、窓先空地が取れない場合は、簡易宿所ではなく旅館が可能か検討します。あるいは、大幅にリノベージョンしてしまうか。ただ防火区画が半分以上変更すると、用途変更の面積が100㎡以下であっても確認申請が必要になります。
【⑦水回り】
簡易宿所に用途変更すると、各階で便所と洗面の数が一気に増えます。増えた場合の給水・排水のルートが確保されるか、その容量を満たしているか確認が必要になります。各階の収容人数に応じた水回り設備が求められます。
入浴施設は「浴槽が1つは必要」、「シャワーだけでもよい」、「近くに銭湯があるので不要」、「近くに銭湯があっても、なくなった時に営業できなくなるので必要」と、各保健所によって見解は分かれます。入浴施設の数に定めはありませんが、概ね収容人数の10分の１の設置が要望されます。設置階は問われません。
古いアパートやマンションは、新しいものを好む日本人には、総じて評価の低いものです。しかし、外国人にとってはそれは当たり前の建築の姿です。石やレンガで作られた建物をリノベーションして使い続ける文化であったり、まだ新興国であるため、全く違和感はないようです。
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