旅館・ホテルに用途変更

戸建住宅マンションを旅館・ホテルに用途変更

 住宅宿泊事業(民泊)は年間の営業日数が制限されていますが、旅館・ホテル等は営業日数の制限はありません

 

 そこで、民泊から旅館営業に変更を希望されるケースが増えています。

 

 旅館業法の改正によって、旅館・ホテル事業もやりやすくなりました。 

【用途変更】建設する時に確認申請を行います。建築基準法では建物の使用目的や使われ方に応じて「用途」に分類されています。確認申請ではその用途を届出します。確認申請から用途を変えることを「用途変更」といいます。

 用途変更の規模等によって新たに確認申請が必要な場合があります。

用途変更可能な敷地の条件

 旅館営業を可能にするには、住宅から旅館・ホテル等に「用途変更」しなければなりません。

 

 都市計画法によって、旅館・ホテル等ができる地域・地区は限られていて、そのエリアでなければ旅館・ホテル等への用途変更もできません。

  

 さらに東京都においては東京都建築安全条例において、敷地の形状や接道長さの基準が定められています。

用途変更可能な建物の条件

 3階建て延べ面積200㎡以下の準耐火建築物は、旅館・ホテル等に用途変更がしやすくなりました。 

 

階段には注意

 戸建住宅と旅館・ホテルの階段は基準が違います。

 用途変更すると旅館・ホテルの基準になります。戸建住宅より厳しくなります。

 

 階段は火災時には煙と炎の通り道になって火災を拡大させる部分になります。同時に階の上下移動の限られた避難ルートになりますので、より高い安全基準になります。竪穴区画と呼ばれよます。

 

 3階までの戸建住宅と長屋、一部のマンションのメゾネットタイプはこの竪穴区画は求められませんが、旅館・ホテルには必要になります。

  

 リビングや玄関など階段と一体になったものは、階段部分を竪穴区区画してそれ以外を分けなければなりません。そして、階段の途中にドアなど避難の障害になるものがあってもいけません。

   尚、東京都では原則螺旋階段は禁止です。

 

最近のマンションは注意

 近年マンションに対して容積率の緩和措置が続いています。エントランスや廊下などの共用部分が容積率の対象外になっています。

 

 容積率は簡単に言うと床面積の合計を敷地面積で割ったものです。容積率はエリアごとに上限が定められていて、同時に前面道路の幅によっても決まります。

 

 容積率の緩和を受けるということは、容積率の制限内であっても、実際には床面積以上の床が存在していることになります。そのためマンションから用途変更しようとすると、それまで容積率の緩和を受けていた部分の床面積が容積率の対象になり、容積率オーバとなってしまい用途変更ができないことになります。

 逆に古いマンションの方が容積率緩和の対象が少ないので、容積率オーバの心配は低くなります。

 

 従って容積率を極限まで使っている最近のマンションを用途変更するときは要注意です。

 その時は面積計算をしている求積図の内容を確認して、容積率以内に抑えられるか検討を試みます。

200㎡以下は用途変更が不要?

  200㎡以下であれば旅館に変えるのに用途変更はいらない。それは誤りです。

 用途変更の確認申請の手続きが不要になるだけです。

 用途変更=確認申請と勘違いされることが多々あります。

 

 確認申請は不要でも、建物に違法性がないことが前提ですので、建物に関する責任は建物所有者や運営者にあります。

 

 最近ではアジア人の不動産爆買いです。彼らも日本人も同じ様に建物に関する法令には詳しくありません。そのため使い方を誤ったり、違法な使用で自身の建物と近隣の安全性を脅かすこともあります。そして、ゴミや喫煙・騒音など周辺環境に無頓着なケースもあります。

 

 その一方で、違法な運営によってゲストに損害を与えてしまったら、裁判で多額の請求を被ることになるので、施設の合法性に向けて改修される方もいます。

 

 むしろ確認申請をしない200㎡以下の用途変更なら特に慎重にならざるを得ないでしょう。

検査済みのない200㎡を超える用途変更は可能か?

 完了検査を受けていない建物でも、確認申請等・建設当時の図面と代わっていなければ、制度としては可能性はあります。しかし、調査と審査に費用と時間がかかり、審査でNGとなる場合もあります。